«Кризис избавит от остаточных болячек советского подхода»: откровенное интервью генерального директора ГК «Стрижи» Игоря Белокобыльского

Поговорили с Игорем Юрьевичем Белокобыльским, генеральным директором ГК «Стрижи», о том, как изменился рынок недвижимости и как он будет адаптироваться к текущей непростой ситуации.

— Строительство эволюционировало за последние 27 лет? Положительно ли повлияло на рынок недвижимости, что за стройку теперь отвечает не государство, а частные компании?

— Произошла не эволюция, а революция. В советское время строительная отрасль имела один четко направленный вектор: сдавать квадратные метры. Тяп-ляп — и сдали. Во главе угла стоял плановый подход отчётности и цифр, создающий много возможностей для злоупотребления и мало — для человеческого отношения к клиенту. В том виде, в котором отрасль досталась после СССР, она была очень инерционна. Рыночно-маркетинго-пиететное отношение к клиенту, которое уже присутствовало на других рынках, добралось до нашего ой как не сразу. Только на кризисе–2007/2008 в девелоперский сектор начали проникать компании, которые во главу угла ставили не квадратные метры, а запросы людей. Это и была, спасибо кризису, революция.

Сейчас мы входим в очередной кризис, который должен завершиться окончательным перерождением и очищением отрасли от остаточных болячек советского подхода. И отрасль строительная станет наконец девелоперской. Такой, которая повернется лицом к потребителю и будет угадывать его желания и обслуживать его интересы.

«Стрижи» в аккурат изначально являются представителем нарождающегося тренда. Подход служения менялся, менялись способы реализации. И это наша, стрижовская эволюция, и вехи на нашем пути, начиная от «Светлой рощи» до нынешней «Онеги» это хорошо демонстрируют.

— Почему люди до сих пор хотят жить в сталинках. Это стереотип?

— Спорный момент. Я сам лично прошел потребительскую эволюцию от полногабаритной сталинки до квартиры в современном жилом комплексе. Всё просто, сами вдумайтесь: количество сталинок осталось ровно тем же, каким было в 1989 году, верно? А население Новосибирска с тех пор удвоилось. И количество современного жилья растёт вместе с ним. И люди, которые диктуют тренды современности, являясь драйверами развития, живут не в сталинках.

Да, в 90-х существовал мощный спрос на сталинки, затем он начал исчезать. И это я могу утверждать достоверно, по данным нашей службы трейд-ин. Удельный вес сделок со сталинками — самый минимальный, это единичные случаи в стрижовском пуле. Не потому, что это эксклюзив. А потому, что это тяжёлый, неликвидный продукт и точно не является потребительским локомотивом.

Изношенность коммуникаций, устаревание конструктива, деформация несущих конструкций и перекрытий. Вы пробовали сделать ремонт в сталинке? Я пробовал. Это и стало точкой принятия решения о смене жилья. Дом — это живая конструкция, как живое существо. Наш организм имеет возможность постоянно обновляться, очищаться, а сталинки — нет. Знаю эстетов-оригиналов, которые и за́мки в Европе покупают. Красиво? Да! Функционально? Нет! Сыплется, ломается, не жильё служит тебе, а ты жилью. Не надо становиться «узником замка Иф». Не те времена.

И это тоже смена трендов, революция нашей отрасли.

В закат также уходит такой пережиток Советов, как мода жить в центре во что бы то ни стало. Это была голубая мечта любого состоявшегося предпринимателя. Вопрос статуса, престижа, самооценки. Плюс необходимость это демонстрировать. Но это моветон. Сейчас демонстрируют возможности не финансовые, а интеллектуальные.

Снова сравниваем с живым организмом. Всё живое нуждается в смене клеток, в обновлении. В центре нашего города производить масштабное обновление инфраструктуры невозможно. Где в центре вы сможете построить новую школу, спорткомплекс? Центр обречён до конца дней существовать в таком виде, в котором уже сложился. Именно поэтому наиболее современные, умные, творческие решения сейчас выходят за пределы центра.

Тем более центр Новосибирска не функционален, неуютен и колюч. Центр Москвы, например, адаптирован для пешеходной и прогулочной жизни. Центр Новосибирска — увы…

А что касается жилых комплексов, то, с тех пор как закончилась эпоха накопления капитала, начало появляться множество проектов вне центральной локации, которые обеспечивают куда более высокое качество жизни и уютную атмосферу. И «Стрижи» — это убедительный пример подобного подхода. К нам люди едут жить свою настоящую жизнь. Детям обеспечивать экологию, здоровье и нормальное детство.

— Приближаемся ли мы к мировым мегаполисам, где состоявшиеся люди живут за городом, а в центре только работают?

— Да, в адаптированных для этого местах. У Новосибирска есть один существенный минус: огромные площади частного сектора в субцентральной части города. Если Новосибирск этот вопрос не решит, то пойдет по пути Мехико и Дели. А если решит — по пути Цюриха и Мюнхена.

Центр должен быть деловым. А жить нужно вне этой зоны. Этот конструкт не сейчас придуман, это самая здоровая модель.

Тем более мы стремительно уходим в цифровое общество, в общество фрилансеров, свободных графиков и удаленных проектов. И необходимости передвигаться от дома к работе одновременно большому количеству людей всё меньше и меньше.

Мы наблюдаем серьезно возрастающий спрос на создание деловых зон вне центральной части города. Максимально эргономичных, удобных, современных. В центре обеспечить это непросто.

В «Онеге», например, такой потенциал уже сейчас заложен. Наш образ мыслей, наши предощущения трендов рынка мы вкладываем в наши концепции. Мы специально бережем один участок у «Онеги», в котором можно будет создать такую деловую зону. После заселения людей мы это предложение вынесем. Это новый уровень жизни. Ты живёшь в неком сообществе, ты пешком, не торопясь, без стрессов передвигаешься от дома до работы.

— Если люди сегодня хотят больше чем просто метров, как это решает концепция «Эволюции», «Онеги»?

— Русский менталитет – это менталитет общины. Бойницы на окнах, рвы с кольями — это европейская история. У нас это избы с живой изгородью, открытые окна, свободные пространства, большая часть жизни на улицах. Дом — часть общего пространства. Добрососедство – слово, не имеющее эквивалентного аналога в других языках. Эту исконную экстравертность мы берём за краеугольный камень нашего строительства.

Ключ под половиком, «подожду маму у соседки», домино во дворе — это общинные способы организации жизни, домового или квартирного пространства, гармоничные для нашего менталитета. Это базовая потребность, это даже запрос. Мы это «считали», мы помогаем людям это реализовывать безопасным способом.

И в этом мы тоже эволюционировали. Собираем и учитываем обратную связь, которая идёт постоянно, ежедневно, пропускаем через себя, адаптируем, что-то получается. Это цельный, естественный жизненный цикл. Общество меняется, наши жители меняются, и мы растём. Это единый поток, я даже не хочу это делить на этапы. Я просто кайфую от процесса трансформации.

Особенно это коснулось планировок квартир. От крепкой классики в «Светлой роще», которой я до сих пор горжусь и которая очень востребованна во вторичных продажах, до совершенно улётной «Онеги».

— Происходит эволюция планировок. Как они изменились? Какие тенденции наблюдаются?

— Здесь вернёмся к теме сталинок. Как раз эти барские площади, бессмысленные с точки зрения структуризации пространства, канули в лету как атавизм. Наша «Онега» в этом смысле — образец эргономичности. Изменились способы организации жилого пространства, изменились возможности. Современная мебель, современные отделочные материалы дают любые возможности для конструирования любых решений под любые задачи семьи. Функциональных, индивидуальных, творческих. А люстры из Дубаи и 30 квадратных метров нежилого пространства — это из эпохи первоначального накопления капитала.

Сейчас у 97% потребителей главный запрос — на эргономичность. Рынок это чувствует, рынок на это реагирует.

— Когда квартиру стали воспринимать не как место, где можно пожить, а как инвестицию?

— Всегда. Недвижимость — единственный продукт, который не зависит ни от чего. Она всегда имела немалую инвестиционную составляющую. Когда-то больше, когда-то меньше.

А в условиях наступающей в мире глобальной экономической рецессии недвижимость остаётся практически одна-одинёшенька на рынке здравых предложений. Именно сейчас эта инвестиционная составляющая высока как никогда.

Схема инвестиций очень проста: смотрим, сколько денег в чулках, топаем к кредитному специалисту, проверяем свою кредитоспособность, оцениваем возможность этот кредит обслуживать. Берём кредит, пока это ещё дёшево, и покупаем у надёжного застройщика.

Раньше в этом месте были риски, а сейчас и велосипед изобретён: если у застройщика есть проектное финансирование со счетами эскроу, значит, надёжнее некуда.

И надо понимать, что количество стартапов не просто по Новосибирску, а по всей Российской Федерации в этом году категорически мало. Конкретные цифры смотрите у аналитиков, смотрите, и вы будете сильно удивлены.

Если вкратце, их в разы меньше, чем надо. Если еще короче: не купил сегодня, завтра покупать будет уже нечего. Это раз. Два: мировая экономика разбалансирована, и люди будут страховаться в инвестициях. Не думаю, что в обществе много камикадзе, которые в инвестиционных целях будут заходить на рынок ценных бумаг или на рынок иностранных валют. Всё же русский человек отличается врожденным интеллектом. Уверен, что такие тухлые решения наши люди принимать не будут. А из доступных обычному социуму инструментов остается только один — это недвижимость. Три: люфта по времени, как показывает здравый смысл, практически нет. Сегодня ЦБ сохранил ключевую ставку, но целый ряд банков всё же вздёрнул ставки.

На самом деле, всё в мире наконец-то встаёт на свои места. Бумажки останутся бумажками. А конкретные материальные ценности станут ценными. И это правильно.